房?jī)r(jià)漲跌取決於供需 而不是央行動(dòng)作

【MyGoNews主筆室/方暮晨】臺(tái)灣央行祭出調(diào)升利息與「選擇性信用管制]
措施，希望能遏止房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)，房?jī)r(jià)的漲價(jià)或跌價(jià)，其實(shí)取決市場(chǎng)的供給與需求，當(dāng)央行執(zhí)行打房政策的時(shí)候，有沒(méi)有設(shè)法利用經(jīng)濟(jì)學(xué)或者貨幣理論來(lái)調(diào)整市場(chǎng)的供需呢？

熟悉貨幣理論的人都知道，「貨幣數(shù)量論」是用流通中貨幣數(shù)量的變動(dòng)，來(lái)說(shuō)明商品價(jià)格變動(dòng)的貨幣理論，假定其他因素不變，(1)商品價(jià)格漲跌與貨幣數(shù)量成正比，(2)貨幣價(jià)值的高低與貨幣數(shù)量的多少成反比。這中間的「商品」項(xiàng)目包羅萬(wàn)象，房地產(chǎn)的商品也包括其中，雖然，房地產(chǎn)市場(chǎng)非常複雜，影響房?jī)r(jià)的因素也很多，但就房?jī)r(jià)的決定因素來(lái)看，還是離不開(kāi)供給與需求。

商品供大於求，價(jià)格就會(huì)下降，而當(dāng)一部分廠(chǎng)商生產(chǎn)成本高於價(jià)格時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生虧損，這種狀況不可能長(zhǎng)期持續(xù)下去，虧損的廠(chǎng)商就會(huì)退出市場(chǎng)，市場(chǎng)供給就會(huì)相應(yīng)減少，供需關(guān)係發(fā)生改變，價(jià)格也就會(huì)重新上升?？匆?jiàn)價(jià)格上升有利可圖，就會(huì)有廠(chǎng)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，從而形成新的供給，市場(chǎng)將再次發(fā)生供過(guò)於求，商品價(jià)格又會(huì)進(jìn)入新一輪的輪迴。
 

需要注意的是，一定要將需求(demand)與需要(want)或慾望(desire)區(qū)分開(kāi)來(lái)。因?yàn)?，後兩個(gè)概念最多只是一種心理上的反應(yīng)，無(wú)法準(zhǔn)確觀察和衡量，而且這種主觀性的感受，對(duì)市場(chǎng)實(shí)際交易並不產(chǎn)生決定性作用。

在房地產(chǎn)分析以及其他價(jià)格分析中，我們往往把「需求」與「需要」混淆，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，只有對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行了實(shí)際的金錢(qián)支付，才成為真正的「市場(chǎng)需求」，而那些想要改善自己的居住條件，但由於收入等原因，沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際房屋交易的，最多只能算作「潛在需求」。

拿「潛在需求」來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)的供需況，是很多房地產(chǎn)研究者常犯的錯(cuò)誤，不可以把「潛在需求」加上「實(shí)際需求」一併計(jì)算，那麼，確定需求之後，供給該怎麼認(rèn)定呢？由於銷(xiāo)售額最終是以貨幣單位進(jìn)行認(rèn)定的，因此，採(cǎi)取「使用執(zhí)照核發(fā)面積」來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際供給情況，應(yīng)該是比較客觀的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求成長(zhǎng)大於供給成長(zhǎng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格就會(huì)上升，反之則房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降。同時(shí)，當(dāng)需求成長(zhǎng)快於供給成長(zhǎng)時(shí)，價(jià)格上漲的速度就會(huì)加快，反之價(jià)格的增長(zhǎng)速度就會(huì)放慢。近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲，其原因就是市場(chǎng)供給的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落後於需求的速度。